Newsletterausgabe

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Swiss Life Living + Working* Newsletter April 2021

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,


das Osterfest war in diesem Jahr von einem Hin und Her geprägt. Wir hoffen, Sie konnten die Tage trotzdem genießen. Gut, dass Sie sich auf den Living + Working verlassen können. Warum das so ist, erfahren Sie in dem Interview mit Michael Hennig, dem Leiter Marketing und Vertrieb.

Wie gelangt der Fonds an attraktive Objekte? Wie sieht der Ankaufsprozess aus? Das erfahren Sie in der Rubrik „Wissenswertes“. Weiter erläutert Dr. Eglitis aus dem Research-Team, warum sich Investitionen in Pflegeimmobilien lohnen. Ergänzend dazu stellen wir Ihnen aus dem Portfolio des Living + Working das Pflegezentrum «Am Schwelmer Tor» in Remscheid, vor.

Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre unseres Newsletters.

Immobilienportrait Pflegezentrum «Am Schwelmer Tor» in Remscheid

Seit Ende 2020 gehört das Pflegezentrum «Am Schwelmer Tor» in der Schwelmer Str. 71 in Remscheid-Lennep zum Portfolio des Living + Working.

Das im Jahr 1959 errichtete Pflegezentrum wurde 2011 kernsaniert und um zwei moderne Gebäudeflügel erweitert. Die Fassade erstrahlt seitdem in einem mediterranen Pastellton. Auf einer Gesamtfläche von fast 5.500 Quadratmetern stehen 80 vollstationäre Pflegeplätze und zwölf Kurzzeitpflegeplätze zur Verfügung. Die Einzelzimmerquote beträgt 100 Prozent. Die Einrichtung ist mit 96 Prozent fast vollständig ausgelastet. Die Wiedenhof Evangelische Altenbetreuung GmbH betreibt das Pflegzentrum seit dem Erstellungsjahr.

Das Pflegzentrum liegt fußläufig in der Nähe der Altstadt von Remscheid-Lennep. Eine Buchhandlung, eine Bäckerei sowie eine Arztpraxis befinden sich im Umkreis von einem Kilometer. Die nächste Bushaltestelle ist nur 400 Meter und der Bahnhof nur 15 Gehminuten vom Pflegzentrum entfernt. Rund 17 Kilometer nordwestlich befindet sich die Stadt Wuppertal mit der bekannten Wuppertaler Schwebebahn.

Weitere interessante Fakten zur Stadt Remscheid lesen Sie in unserer nächsten Newsletter-Ausgabe.

Im Gespräch mit Michael Hennig, Leiter Marketing und Vertrieb bei Swiss Life Asset Managers

«Werthaltige Immobilien gehören bei uns seit 130 Jahren zum Geschäft»

Wie ist der Vertrieb von Swiss Life Asset Managers in Deutschland aufgestellt?
Unser Vertrieb für Privatkunden läuft neben einigen konzerneigenen Vertrieben wie die Swiss Life Select oder TECIS vor allem über andere externe Vertriebspartner. Zu diesen Vertriebspartnern zählen neben Sparkassen und Banken auch Makler-Pools und unabhängige Finanzberater.

Der Privatkundenvertrieb des Swiss Life Living + Working wird direkt durch das Team von Klaus Speitmann bei der Swiss Life KVG gesteuert und betreut. Daneben gibt es einen klassischen Vertrieb an Institutionelle Investoren.

Welche Bedeutung haben Immobilienanlagen im Vertrieb von Swiss Life Asset Managers?
Swiss Life ist nicht nur eine der größten Versicherungsgesellschaften Europas, sondern hat auch eine sehr lange Historie. Dazu gehört von Beginn an auch die Investition in werthaltige Immobilien, und das seit fast 130 Jahren. Die erste Immobilie der Swiss Life von 1893 ist übrigens immer noch im Bestand. Über die Jahrzehnte sind dann die Immobilienbestände gewachsen und heute zählen wir mit rund 100 Milliarden Euro verwaltetem und bewirtschafteten Liegenschaftsvermögen zu den größten Immobilieninvestoren der Welt, wobei wir uns auf Europa konzentrieren.

Worin sehen Sie die Vorteile des Swiss Life Living + Working zu anderen Fondsalternativen?
Ein maßgeblicher Vorteil des Swiss Life Living + Working ist der besondere Nutzungsarten-Mix. Die Zusammensetzung richtet sich dabei an den großen Megatrends aus, wie der demografischen Entwicklung, der zunehmenden Urbanisierung oder auch der digitalen Transformation. Alle diese Entwicklungen werden uns über viele Jahre begleiten und erzeugen eine eigene Nachfrage.

Was meinen Sie mit der eigenen Nachfrage durch Megatrends?
Unsere Gesellschaft wird beispielsweise immer älter und der Bedarf an entsprechendem Wohnraum steigt. Insofern investieren wir in Pflegeeinrichtungen und Seniorenwohnungen. Wobei uns gerade dieses Thema sehr am Herzen liegt, denn wir haben uns als Swiss Life zum Ziel gesetzt, den Menschen durch eine gute finanzielle Vorsorge ein möglichst langes, selbstbestimmtes Leben zu ermöglichen.

Welche Nutzungsarten fallen noch in die Megatrend-Nachfrage?
Zum Living-Anteil des Fonds gehören auch Gesundheitsimmobilien wie Ärztehäuser. Im Working-Anteil setzen wir im Zuge der Digitalisierung vor allem auf moderne Büroimmobilien mit großen Kommunikationsflächen und höchsten ESG- bzw. Nachhaltigkeits-Standards. Einzelhandelsimmobilien sind auch Teil des Portfolios, allerdings ausschließlich Nahversorgungs- und Fachmarktzentren, die relativ unbeeindruckt von der Online-Konkurrenz sind, weil es bei Ihnen um Dinge des täglichen Bedarfs geht.

Wie beurteilen Sie die geografische Anlagestrategie?
Dank unserer 10 Niederlassungen allein in Deutschland sind wir sehr gut lokal aufgestellt und können perfekt eine sogenannte ABBA-Strategie umsetzen, bei der wir für ausgewählte Nutzungsarten speziell in A-Lagen von B-Städten oder auch B-Lagen von A-Städten der Top77 investieren. Damit können wir Investitionschancen nutzen, die andere gar nicht zu sehen bekommen.

Der Living + Working ist seit seinem Start sehr gut nachgefragt. Worauf führen Sie das zurück?
Die Anlage- und Asset-Strategie ist einmalig, der Fonds hat eine spannende Geschichte und liegt im Vergleich zu seiner Peer-Gruppe überdurchschnittlich. Kurz, er ist einfach richtig gut und das merken sowohl die Finanzberater als auch die Anleger.

Wie meistern Sie mit Ihrem Team die aktuellen Beschränkungen durch die Pandemie?
Wir sind in vielen Bereichen der Kommunikation noch stärker auf digitale Formate umgestiegen. Bestes Beispiel sind hier die inzwischen doch recht bekannten Video-Konferenzen. Das alles funktioniert, nur manches Mal fehlt das Überspringen des großen Funkens, den man nur hat, wenn Menschen sich von Angesicht zu Angesicht begegnen und die berühmte zwischenmenschliche Chemie ins Spiel kommt. Insofern hoffen wir, bald wieder normale Arbeitsbedingungen zu haben.

Michael Hennig ist Head of Sales und Marketing bei Swiss Life Asset Managers Deutschland und verantwortet damit den Vertrieb von allen Anlageklassen an Drittinvestoren im deutschen Markt. Er verfügt über eine mehr als 20-jährige Berufserfahrung entlang der gesamten Investment-Wertschöpfungskette. Zusätzlich ist er Vorsitzender der überbetrieblichen Treuhand von Swiss Life Asset Managers sowie Teil der deutschen Geschäftsleitung von Swiss Life Asset Managers Deutschland.

Wissenswertes: Wie kaufen Offene Immobilienfonds Fondsobjekte?


Offene Immobilienfonds unterliegen nicht nur der strengen Kontrolle durch die deutsche Bankenaufsicht (BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht), sondern auch den umfangreichen Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuches. Daraus ergeben sich zahlreiche Anforderungen beim Kauf neuer Fondsimmobilien. Hinzu kommen abseits der Regulatorik aber auch individuelle Freiräume, die die Fonds teils stark unterschiedlich nutzen.

Zunächst gilt es, die passende und gleichzeitig auch zum Verkauf stehende Immobilie zu finden. Viele Fonds setzen dabei auf die Unterstützung großer Gewerbeimmobilienmakler. Sie bieten den Fonds entsprechende Immobilien an. Dann gibt es allerdings auch Fonds wie den Living + Working, der über seine allein zehn Niederlassungen in Deutschland vor Ort auch selbst aktiv wird und Immobilienangebote sucht.

Ist das passende Objekt gefunden, erfolgt bei den Fonds in der Regel eine Vorab-Analyse der Wirtschaftlichkeit. Danach versucht man mit dem Verkäufer eine Absichtserklärung zum Kauf, einen sog. Letter of Intent, abzuschließen. In einem festgelegten Zeitraum kann dann der Fonds das Objekt exklusiv auf Herz und Nieren prüfen und sichert sich eine Kaufoption, wobei der Kaufpreis noch nicht endverhandelt ist.

Bei der Ankaufsprüfung (Due Diligence) kommen mehrere Fachgebiete zum Zug: Die Prüfung der Technik (Technical Due Diligence), die Prüfung der Wirtschaftlichkeit (Commercial Due Diligence), die rechtliche und steuerliche Prüfung (Legal/Tax Due Diligence) und -insbesondere auch beim Living + Working - die Prüfung der Nachhaltigkeitskriterien (ESG Due Diligence). Sollten nach diesen Prüfungen keine Ausschlusskriterien vorliegen, so gehen die Kaufvertrags- und Kaufpreisverhandlungen auf Basis der Ergebnisse aus der Due Diligence in die finale Runde. Da die Höhe der Mieteinnahmen sowie die laufenden Kosten meist wenig Spielraum für Preisveränderungen lassen, kommt es eher zu Angebotskorrekturen aufgrund gefundener technischer/baulicher Mängel.

Steht der finale Preis fest, so wird eine Ankaufsvorlage für die Gremien des Fonds erstellt. Haben dann sowohl die beteiligten Fachbereiche, der Fondsmanager und Gremien wie z.B. die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft zugestimmt, kommt es zur notariellen Vertragsunterzeichnung.

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt allerdings erst, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört beispielsweise die Erfüllung von Vertragsvorbehalten wie einem Finanzierungs- oder Gremienvorbehalt. Die Auszahlung des Kaufpreises kann die Fondsgesellschaft jedoch nicht selbst vornehmen. Die Verwahrstelle des Fonds (früher Depotbank genannt) prüft dazu die formellen Anforderungen und gibt dann erst die Auszahlung frei.

Nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt der finale Eintrag des Eigentums im Grundbuch (welches nahezu alle Länder in Europa zur Eigentumsdokumentation über Immobilien nutzen). In diesem Grundbuch ist die Fondsverwaltungsgesellschaft als Eigentümer und auch der Verwahrstelle mit einem Sperrvermerk zugunsten des Fonds vermerkt. Damit wird deutlich, dass die Fondsgesellschaft hier treuhänderisch für die Anleger handelt und ein Verkauf nur mit Zustimmung der Verwahrstelle erfolgen kann.

Pflegeheime als Investment unverändert attraktiv

Pflegeheime standen 2020 durch die Pandemie stark in der öffentlichen Aufmerksamkeit. Mit der prioritären Impfung älterer Menschen hat sich die Situation inzwischen entspannt. Und aus Immobiliensicht rücken die langfristigen, anhaltend positiven Aussichten wieder in den Vordergrund, die von den Investmentmärkten auch im Corona-Jahr gespielt wurden.

Noch in den letzten Wochen des Jahres 2020 betraf ein Großteil der Todesfälle durch das COVID-19-Virus Menschen, die 80 Jahre und älter waren, darunter zahlreiche Bewohner von Alten- und Pflegeeinrichtungen. Das Personal in den Einrichtungen war stark belastet, und gerade kleinere Heimbetreiber gerieten an organisatorische und personelle Grenzen.

Die Situation hat sich mit dem Beginn der Impfungen älterer Menschen deutlich entspannt. Auch wenn es an präzisen statistischen Angaben mangelt, so ist Ende März 2021 der Großteil der Bewohnerinnen und Bewohner von Pflegeheimen zumindest einmal geimpft: Gab es Ende 2020 in Deutschland rund 980.000 verfügbare Plätze in Pflegeheimen, so standen dem zum Stand 23. März 2020 laut Robert-Koch-Institut 934.000 Erstimpfungen (95%) bzw. 720.500 Zweitimpfungen (73,5%) von Bewohnern gegenüber (wobei die Quoten jeweils eine nicht realistische 100-prozentige Belegung der Heime unterstellen). Den einsetzenden Schutz der Bewohner in Pflegeheimen unterstreicht die 7-Tage-Inzidenz bei den Menschen ab 80 Jahren, die Stand Mitte März 2020 deutlich niedriger ist als beim Durchschnitt der Bevölkerung.

Die Immobilienwirtschaft folgte dagegen im Jahr 2020 im Pflegesektor dem langfristigen Trend eines steigenden Bedarfs stationärer wie ambulanter Betreuung als Folge der alternden Bevölkerung: Es wurde weiter gebaut und vor allem kräftig von Anlegern investiert. So berichtete der Datenanbieter pflegemarkt.com zum Jahresende 2020 von 206 im Bau befindlichen Pflegeheimen mit rund 16.200 vollstationären Plätzen. Hinzu kamen 223 Objekte für Tagespflege mit ca. 3.300 Plätzen. Die Aktivitäten lagen damit leicht über den Werten des Vorjahreszeitpunkts, als 15.400 bzw. 3.300 Plätze im Bau vermeldet wurden.

Deutlich dynamischer zeigte sich der Investmentmarkt. Nach Berechnungen des Beratungshauses CBRE wurden 2020 in Deutschland insgesamt 3,4 Mrd. Euro in Gesundheitsimmobilien investiert – ein Plus von 60% gegenüber dem Vorjahr und ein neuer Rekordwert. 2,4 Mrd. Euro entfielen auf das Segment der Pflegeheime, gefolgt vom Betreuten Wohnen mit knapp 500 Mio. Euro. Aufgrund der starken Nachfrage ist die Ankaufsrendite für Spitzenobjekte auf ein Niveau von 4% gesunken, ebenfalls ein historisches Niveau, das jedoch weiterhin keinen Vergleich mit anderen Immobiliensektoren scheuen muss: Die vergleichbaren Renditen für Wohnimmobilien oder erstklassige Büros liegen 100 bis 150 Basispunkte unter diesem Wert.

Das Fondsmanagement des Living + Working hat das Portfolio auch 2020 um weitere Objekte aus den Segmenten Pflege und Betreutes Wohnen gestärkt. Einen Überblick der bisherigen Investments finden Sie in unserer Objektliste:
https://www.livingandworking.de/de-de/unsere-immobilien

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3

Rechtliche Hinweise

Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125, 60598 Frankfurt unter der Tel. +49 6104 6487 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier. .