Anleger Offener Immobilienfonds erhalten für ihre Geldeinlage sogenannte Anteilscheine. Damit wird der Miteigentumsanteil am Gesamtvermögen des Fonds dokumentiert. Im Grundsatz ist in dieser Hinsicht der Anteilschein als Wertpapier mit einer Aktie vergleichbar. Doch gibt es einen entscheidenden Unterschied, nämlich die Wertermittlung.

Der Wert von börsengehandelten Aktien bemisst sich vor allem durch das Spiel von Angebot und Nachfrage. Der eigentliche sogenannte Nennwert einer Aktie wird dabei fast immer teils um ein Vielfaches durch den entsprechenden Kurswert übertroffen. Er enthält insbesondere spekulative Bewertungen durch die Marktkräfte an den Börsen. Mit dem tatsächlichen bilanziellen Wert der Aktiengesellschaft hat das oft wenig zu tun. Im Vordergrund stehen meist Erwartungshaltungen der Investoren.

Völlig anders ist die Wertermittlung bei Anteilscheinen von Offenen Immobilienpublikumsfonds wie dem Swiss Life Living + Working. Auf der Grundlage genauer rechtlicher Vorgaben durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und die Anforderungen der Bankenaufsicht BaFin entsteht die Bewertung der Anteilscheine nicht durch Angebot und Nachfrage, sondern durch eine exakte Berechnung über den Nettoinventarwert.

Dabei werden alle vorhandenen Vermögensgegenstände wie hauptsächlich die gutachterlich ermittelten Verkehrswerte der Immobilienbestände, sowie die vorhandene Liquidität und weitere Positionen als Bruttovermögen zusammengefasst. Davon werden dann die Verbindlichkeiten, wie Rückstellungen und Fremdkapitalanteile abgezogen und man erhält einen Nettovermögenswert. Dieser wird durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile geteilt und man erhält einen tatsächlich vorhandenen Vermögenswert.

Insofern haben Anteilscheine von Offenen Immobilienfonds einen quasi bilanziellen Wert und unterliegen nicht unmittelbar den Börsenschwankungen wie andere Wertpapiere. Das schafft eine klare Orientierung und unterstreicht den stabilen und wenig spekulativen Charakter dieser Anlageklasse.

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