Wissenswertes

«Umgang mit Mietverträgen: Worauf achtet Swiss Life beim Abschluss der Mietverträge?»

Beitrag von Guido Schmitz, Executive Director im Bereich Asset Management - Asset Management Letting bei Corpus Sireo Real Estate.

 

Der Mietvertrag ist die Basis der Einnahmen aus der Vermietung und ein wichtiger Faktor für die Entwicklung des Immobilienwertes. Er regelt nicht nur die Erträge und Kosten, sondern auch das allgemeine Miteinander für einen langen Zeitraum (in der Regel 5 bis 10 Jahre).

Nachdem die Mietersuche/ Findung, unter Berücksichtigung der Assetstrategie (Branche, Laufzeit, Miethöhe etc.) erfolgreich abgeschlossen wurde und der potentielle Mieter alle gesetzlichen (Geldwäsche Gesetz) und internen Prüfungen (Bonitätsprüfungen) durchlaufen hat, erfolgt die Erstellung des Mietvertrages. Dabei wird je nach Eigentumsverhältnis auf unterschiedliche, individuell erstellte Vertragsvorlagen als Basis zurückgegriffen. Jeder Paragraph des Vertrages ist gleichermaßen wichtig und muss entsprechend sorgfältig beschrieben bzw. ausformuliert sein. Wesentlich sind die Kosten und Erträge (inkl. rechtssicherer Indexierung), die die Performance unserer Immobilie bestimmen. Darüber hinaus sind aber so vermeintlich «einfache» Paragraphen wie «§2 Mietsache» mit großer Sorgfalt zu erstellen.

Beispielhaft sei hier die Beschreibung des Mietgegenstandes herausgestellt:

Bei gewerblichen Mietverträgen ist die Regel, dass vor Übergabe Umbauten, Einbauten oder technische Veränderung durch den Vermieter vorgenommen werden. Zeitgleich sollen meist Mietereinbauten durch die Mieterin durchgeführt werden. Diese sehr umfangreiche Gemengelage gilt es detailliert zu beschreiben, sodass klar ist, wer, wann, was zu erbringen hat und wer welche Kosten trägt. Wie die Praxis oft zeigt, sieht am Ende nichts so aus wie am Anfang bestellt wurde. Daher sind Vereinbarungen zu treffen, wie mit Veränderungswünschen während der Bauphase umzugehen ist. Dies betrifft nicht nur die Kostenübernahme, sondern oft auch Übergabetermine und damit auch den Beginn der Mieteinnahmen. Die hier getroffenen Vereinbarungen haben in der Regel direkte Auswirkungen auf die in anderen Paragraphen geregelten Themengebiete wie zum Beispiel Haftung, Haftungsbegrenzung des Vermieters, Übergabemängel, Mängelbeseitigung, Untergang, Beschädigung des Gebäudes und Rückgabe der Mietsache.

Das Beispiel verdeutlicht, dass die Thematik neben kaufmännischem und juristischem Knowhow auch umfangreichen baulichen Sachverstand erforderlich macht. Daher erfolgt die Erstellung dieses Vertragsbestandteils regelmäßig unter Einbeziehung bautechnischer Unternehmensbereiche.

Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass sich im Bereich des Mietrechts kontinuierlich Veränderungen ergeben. Nicht nur in Form von Gesetzesänderungen, sondern auch in Form von Grundsatzurteilen. Darüber hinaus sind Veränderungen u.a. im Baurecht, der Arbeitsstättenverordnung, dem Steuerrecht zu berücksichtigen. Dies wird durch eine grundsätzlich jährliche Überarbeitung der Vertragsvorlagen bzw. bei gravierenden Veränderungen durch ad hoc Anpassungen durch unsere oder externe Juristen sichergestellt.

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