Die Zuwanderung in die Metropolen lenkt die Aufmerksamkeit in der Regel auf das Wachstum der Bevölkerung und den Bedarf an Wohnraum in den Kernstädten. Allerdings verlagert sich der Siedlungsdruck zunehmend auf die Umlandgemeinden, die auch Immobilieninvestoren attraktive Perspektiven bieten.

Die Urbanisierung bzw. Re-Urbanisierung ist einer der Megatrends der heutigen Zeit. Während jedoch zwischen 2000 und 2010 die Großstädte in Deutschland deutlich stärker gewachsen sind als ihr Umland, ermittelte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung für die letzten Jahre eine deutliche Zunahme der Dynamik in den Umlandgemeinden. Städte wie München, Bonn und Wiesbaden hatten sogar einen negativen Binnenwanderungssaldo. Erklärungen lassen sich leicht finden: Der starke Anstieg von Mieten und Preisen in den Kernstädten veranlasst vor allem Haushalte mit mittleren oder geringeren Einkommen auf bezahlbare Standorte auszuweichen.

Mit dem steigenden Bedarf an Wohnraum haben die Mieten und Preise aber auch im Umland in den letzten Jahren angezogen, wie folgende Beispiele verdeutlichen können. So legte Frankfurts Nachbarstadt Bad Vilbel 2012 bis 2016 bei der Einwohnerzahl um 5,7% zu; zugleich stiegen nach Angaben des Analysehauses bulwiengesa die Mieten in Bestandsgebäuden im Durchschnitt um 10,5%. Noch mehr Dynamik versprüht die Region um München: In Germering nahm die Bevölkerung in diesem Zeitraum um 4,7% zu, die Mieten um 22,1%. Dennoch sind die Mietniveaus im Vergleich zur Kernstadt um ca. 25 Prozent niedriger und somit für breitere Bevölkerungsteile erschwinglich.

Mit der steigenden Einwohnerzahl wächst zugleich der Bedarf an Versorgungsinfrastruktur, gerade für die Basisversorgung wie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Gesundheitsversorgung oder die Kinderbetreuung. Für Anleger ergeben sich durch die „neue“ Suburbanisierung somit Anlagemöglichkeiten nicht nur im Wohn-, sondern z.B. auch im Handelsbereich. Dabei stehen die Wachstumsregionen im Umland bei großen institutionellen Investoren weniger im Fokus als die klassischen innerstädtischen Lagen.

Die nachfolgende Karte verdeutlicht die Entwicklung der Wanderungsbewegungen auf Ebene der Kreise und kreisfreien Städte. In den Jahren nach 2010 verzeichnete das Umland zahlreicher Metropolen einen überdurchschnittlichen Zuzug, besonders auffällig in den Regionen Frankfurt, Hamburg, München oder Stuttgart.