Der Einzelhandel gilt derzeit sowohl in der Öffentlichkeit als auch in der Immobilienwirtschaft als schwierige Branche. Ein Blick auf den Lebensmittelhandel verdeutlicht jedoch die Notwendigkeit zu differenzieren. «Gegessen wird immer» ist ein gern genutzter Ausdruck und bestätigt sich heute bei einer immer stärkeren Ausdifferenzierung des Warenangebots. Durch das Wachstum in den letzten Jahren sind Immobilien mit einem Anker im Lebensmittelhandel zu einem Anlageziel für viele Immobilieninvestoren geworden.

Die großen Lebensmittelketten in Deutschland haben 2018 ihren Umsatz deutlich gesteigert – für die Supermärkte von Edeka und Rewe ging es brutto gut 4 % nach oben, für die Discounter der Aldi- bzw. Schwarz-Gruppe lag das Wachstum bei 3 %. Der gesamte Handel legte im Vergleich dazu um ca. 2,5 % zu. Für den positiven Trend spielt sicherlich die gute wirtschaftliche Lage mit dem Anstieg von Einkommen und Kaufkraft eine Rolle. Hinzu kommen jedoch übergeordnete gesellschaftliche Trends und Verbrauchergewohnheiten. Nicht für jeder, aber eine steigende Zahl an Haushalten verfügt über eine gute finanzielle Lage und ist bereit für Lebensmittel mehr Geld auszugeben – «Geiz ist geil» hat an Bedeutung verloren, regionale und «nachhaltige» Produkte rücken im Zuge von Umwelt- und Gesundheitsbewusstsein stärker in den Fokus. Darüber hinaus sorgt der Trend zu Convenience-Produkten und Außer-Haus-Verzehr für höhere Nachfrage. Dabei profitiert der Lebensmittelhandel im Vergleich zu vielen anderen Segmenten des Handels von der geringen Konkurrenz durch den Onlinehandel. Lieferdienste tun sich schwer; viele Kunden haben nicht hinreichend Vertrauen in die Produktqualität, gerade bei Frischwaren, aber auch Dauer und Kosten der Zustellung kommen nicht gut an.

Die steigende Nachfrage einer vielfältigen, zunehmend anspruchsvolleren Kundschaft und der anhaltend starke Konkurrenzdruck untereinander führt dazu, dass die Handelsketten sowohl ihr Warenangebot ausdehnen als auch die Geschäftsflächen erweitern und modernisieren. Damit verbunden ist die Bereitschaft, steigende Mieten zu zahlen.

Die guten Fundamentaldaten haben Immobilien, in denen Lebensmittelmärkte Ankermieter sind, zu einem Kerninvestment von Immobilienanlegern gemacht. Die starke Nachfrage äußert sich in hohen Investmentvolumen: Rund 40 % des bundesweiten Transaktionsvolumens im Handelssektor entfielen in den letzten Jahren auf das Segment der Supermärkte, Discounter und Fachmärkte. Damit ist auch die Ankaufsrendite gesunken, bleibt mit aktuell ca. 4 % für Spitzenprodukte jedoch über dem Niveau erstklassiger Büro-, Wohn- oder Handelsimmobilien in den Haupteinkaufslagen.

Der Swiss Life Living + Working nimmt die skizzierten Trends im Handel auf und investiert kontinuierlich in Fachmarktzentren mit einem großen Lebensmittelmarkt. Diese finden Sie in der Living + Working Galerie.

Fotonachweis: Unsplash

Ein Gastbeitrag von Dr. Andri Eglitis, Head of Research der Swiss Life Asset Managers Deutschland.