Im Gespräch mit Walter Seul, Portfoliostrategie des Living + Working

„Unsere Europa-Strategie stärkt die Krisenunempfindlichkeit des Living + Working.“
Fondsmanager Walter Seul erläutert im Gespräch die Portfoliostrategie des Swiss Life Living + Working.

 

Welche Vorteile bringt den Anlegern die Multi-Asset-Strategie?
Die Multi-Asset-Strategie ist ein wichtiger Baustein zur Diversifizierung des Portfolios im Swiss Life Living + Working. Dabei ist unser Ziel die Stabilisierung der Erträge gegenüber geografisch bedingten Marktschwankungen wie auch der unterschiedlichen Entwicklung bei den Nutzungsarten. Deshalb haben wir sowohl einen Multi-Regionen-Ansatz als auch die Multi-Asset-Strategie. Es geht uns um langfristig nachhaltige Erträge für die Privatanleger und genau das ist auch der zentrale Vorteil. Natürlich spielt eine Rolle, dass Privatanleger damit über eine einzige Fondsanlage eine Streuung realisieren können, die sonst nur mit einem viel höheren Anlagevolumen und einer Vielzahl von Portfolios bzw. Anlageprodukten realisiert werden könnte.

Die Mischung von gleich vier verschiedenen Nutzungsarten im Rahmen der Multi-Asset-Strategie im Portfolio des Swiss Life Living + Working erfordert viel Expertise. Wie sind Sie hier aufgestellt?
Zunächst gilt, die Multi-Asset-Strategie erfordert Spezialisten für jede Nutzungsart und die entsprechenden Regionen. Genau diese Expertise haben wir als aktuell größter Immobilien-Manager in Europa. Wir managen nicht nur Immobilien im Volumen von rund 73 Milliarden Euro, sondern haben auch eine starke regionale Durchdringung mit eigenen Einheiten vor Ort, bspw. in Frankreich, der Schweiz, Deutschland und Großbritannien. Genau deshalb spielen genau diese Länder Kernrollen in unserer Europa-Strategie des Fonds.

Sind die Unterschiede zwischen den Nutzungsarten so groß, dass sie sich gegenseitig ergänzen?
Ja, in jedem Fall, die Korrelationen sind je nach Nutzungsart stark unterschiedlich. Ein Beispiel hierfür sind Bürosegmente in Großstädten, deren Flächennachfragen und Mietpreise natürlich wesentlich von der Konjunktur beeinflusst werden. Demgegenüber steht beispielsweise die Nachfrage nach Seniorenwohnungen nur in einer geringen Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Entwicklung. Hier sieht man gut, wie sich die Nutzungsarten ergänzen. Der eine Teil kann von einer guten Konjunktur besonders profitieren, während der andere Teil als Stabilitätsanker von wirtschaftlichen Entwicklungen ziemlich unbeeindruckt ist.

Inwiefern trägt diese Multi-Asset-Strategie dazu bei, die Investitionschancen im aktuellen Wirtschaftszyklus zu erhöhen?
Wir haben durch die Multi-Asset- und Multi-Regionen Strategie ein viel breiteres Angebot, aus dem wir Ankäufe generieren können. Durch den Regionen-Mix können wir z.B. innerhalb einer Nutzungsart regional unterschiedliche Phasen des Immobilienzyklus nutzen, um Ankaufergebnisse zu optimieren. Der Nutzungsartenmix hingegen hilft uns, die nach Nutzungsart unterschiedlichen Nachfragezyklen zu nutzen. Auf Grund unserer regionalen Expertise sind wir nicht nur auf Großstädte beschränkt, sondern können auch in kleineren Städten investieren. Das vergrößert die Möglichkeiten enorm.

Im Portfolio sind auch Immobilien im europäischen Ausland. Warum sind Immobilien außerhalb Deutschlands so vielversprechend?
Die Europa-Strategie des Swiss Life Living + Working ist ein wesentlicher Teil der angestrebten Diversifizierung des Fonds. Nach den ersten Investitionen in Deutschland haben wir jetzt bereits Objekte in Amsterdam und Brüssel erworben. In Bezug auf einzelne Nutzungsarten, zum Beispiel bei Gesundheitsimmobilien, sehen wir in einigen Ländern erhebliche Wachstumspotenziale, während wir in der gleichen Nutzungsart in anderen Ländern noch Geduld haben müssen, weil dort die Märkte noch nicht den nötigen Professionalisierungsgrad erreicht haben. Insgesamt ist aber eines klar: Die Multi-Asset- und Europa-Strategie stärkt die Krisenunempfindlichkeit des Fonds und bringt den Anlegern stabilere Erträge.

 

Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.

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