Das Thema ESG-Kriterien endet beim Living + Working nicht mit dem Erwerb der Fondsimmobilien. Denn der Nachhaltigkeitsgedanke bezieht sich auch auf den späteren laufenden Betrieb der einzelnen Fondsimmobilien.
Nachhaltigkeit ist in aller Munde. Wie sieht es beim Living+ Working aus?
Wir nehmen uns als Swiss Life Asset Managers des Themas Nachhaltigkeit in Bezug auf ESG-Kriterien, sprich in den Kategorien Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und Unternehmensführung bzw. -kultur (Governance) mit großem Engagement an. Wichtig ist uns konkret beim Living + Working, dass wir für den Fonds nicht nur die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, sondern darüberhinausgehende und in Zukunft erwartbare Regularien bereits heute einfließen lassen.
Welche Bedeutung hat das für die Vertriebspartner?
Mit unserer Nachhaltigkeitsstrategie stellen wir einen langfristig zukunftsfähigen Immobilienfonds zur Verfügung. Das unterstreicht die Qualität des Living + Working und wir können damit Anleger ansprechen, denen das Erfüllen von ESG-Kriterien bei ihrer Geldanlage besonders wichtig ist.
Welche Rolle spielen die drei ESG-Kriterien beim Ankauf von Fondsimmobilien?
Wir nehmen die ESG-Kriterien genau unter die Lupe. Dazu zählen im Bereich «Environmental» u.a. die Analyse der Verbrauchsmengen, die Erfassung der in der Bausubstanz verwendeten Materialien, die Bodensituation und die gesamte technische Gebäudeausstattung. Im Bereich «Social» zählen u.a. Aspekte wie Arbeitsstandards der Mieter und Immobiliendienstleister, die idealerweise auch möglichst hohe ESG-Standards verfolgen. Hier spielen zum Beispiel auch die Verfügbarkeit geeigneter Sozialräume in der Immobilie eine Rolle. Bei der Immobilienbewirtschaftung bekommen grüne Mietverträge (sog. Green Leases) mehr Bedeutung. Hier können wir durch geeignete Mietvertragsklauseln Mieter verpflichten, ihr Geschäft im Sinne einer nachhaltigeren Nutzung zu betreiben, zum Beispiel in Richtung auf ein papierloses Büro durch eine Begrenzung der zulässigen Menge Papiermüll etc. Verpflichtungen in Green Leases können sich aber auch auf die Förderung nachhaltigeren Verhaltens der Mitarbeiter beziehen, etwa durch die Verpflichtung zur Installation geeigneter Hinweise zur Müllvermeidung oder zur Vermeidung von Energieverschwendungen. Im Bereich der «Governance» stehen am Anfang der Prüfkette Themen wie das «KYC» («Know your customer»), also die Überprüfung unserer Geschäftspartner und deren eigene Haltung zum Thema „ESG“. Insgesamt müssen die Immobilien zur Entwicklung des Arbeitslebens passen, das Wohlbefinden der Mitarbeiter und unserer Mieter fördern und auch einen gesellschaftlichen Beitrag leisten, wie im Rahmen einer Förderung der Stadtentwicklung.
Doch das Thema ESG endet nicht beim Erwerb der Fondsimmobilien?
Richtig. Wir dehnen den Nachhaltigkeitsgedanken auch auf den späteren laufenden Betrieb der einzelnen Fondsimmobilien aus, beispielsweise beim Energieverbrauch und energetischen Optimierungen.
Wie weit ist die Nachhaltigkeit in anderen europäischen Immobilienmärkten?
In Frankreich sind mittlerweile Neubauten im Gewerbeimmobilienbereich regelmäßig zertifiziert, auch in Spanien finden sich viele Angebote mit zertifizierten Immobilien im gewerblichen Bereich. Wir stellen derzeit einen Umbruch fest. Energetisch wird zwar seit Jahrzehnten vor allem zur Reduzierung der Nebenkosten optimiert, doch die Kriterien Soziales und Unternehmenskultur spielten bis dato eher eine untergeordnete Rolle. Genau das ändert sich gerade spürbar.
Was bedeutet das für die Anleger des Living + Working?
Es geht um den Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit der Immobilien und einen Angebotsvorteil. In gar nicht so ferner Zukunft wird die Nachfrage nach nicht ESG-konformen Immobilien sinken. Denn viele Unternehmen geben sich bereits heute eigene Nachhaltigkeitsanforderungen, gerade auch in Bezug auf ihren Unternehmenssitz. Insofern unterstützen ESG-Auswahlkriterien für Immobilieninvestments die Nachhaltigkeit der Immobilienwerte und die Marktgängigkeit der Fondsimmobilien, z.B. bei einem Verkauf nach langer Haltedauer. Die Investition in ESG-Immobilien ist damit eine sicherheitsorientierte und weitblickende Maßnahme, die sich auszahlen wird.
Welchen Stellenwert besitzt Nachhaltigkeit für Sie persönlich im Alltag?
Nur ein kleines Beispiel: Seit einiger Zeit schon mach ich wieder alle Besorgungen soweit möglich zu Fuß und lasse das Auto stehen, das ist gut für die Umwelt und nebenbei bemerkt auch für meine Gesundheit.
Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.