Im Gespräch mit Walter Seul «Klassische Wohnobjekte und Gesundheitsimmobilien haben es in Krisenzeiten leichter.»

Walter Seul, Fondsmanager des Swiss Life Living + Working, stellt die Megatrends hinsichtlich ihrer Krisentauglichkeit auf den Prüfstand und gibt eine Einschätzung zu den Auswirkungen der weltweiten Corona-Pandemie auf Offene Immobilienfonds.

 

Welche Immobilieninvestments sind in der aktuellen Situation der Wirtschaft besser aufgestellt und welche schlechter?

Für Investments, deren Anlage-Schwerpunkt im Bereich von Shoppingcentern und High Street-Objekten liegt, rechne ich mit schwierigeren Zeiten. Insbesondere mit Blick auf die Stabilität der laufenden Mieterträge sowie die Verkehrswerte. Demgegenüber haben es klassische Wohnobjekte oder Objekte aus dem Bereich Gesundheit leichter, sie werden tendenziell mit weniger Blessuren durch die Krise kommen.

Welche Rolle spielt hier der Nutzungsarten-Mix? Gibt es Immobilien, die besser durch die Krise kommen werden?

Die Streuung über gleich vier Nutzungsarten hat einen stabilisierenden Effekt auf den Fonds. Denken Sie an die klassischen Wohnimmobilien, hier ist die Nachfrage nur geringfügig von Konjunkturverläufen oder Krisen abhängig. Im Living + Working ist auch Einzelhandel vertreten, aber wir haben eben speziell Einzelhandelsimmobilien mit einem hohen Nahversorgungsanteil im Visier. Das war ein Vorteil in dieser Krise. Verglichen mit anderen Einzelhandelsbereichen war und ist die Nachfrage nach Dingen des täglichen Bedarfs ja ungebrochen.

Inwieweit hängt diese Einschätzung mit den so genannten Megatrends zusammen?

Die Wohnimmobilienquote zeigt gerade auch bei Konjunkturschwankungen und wirtschaftlichen Verwerfungen wie in der aktuellen Situation ihre Stärken. Schließlich benötigen Menschen auch in schwierigen Zeiten Platz zum Wohnen. Deshalb gelten Wohnimmobilien als Stabilitätsanker. Hinzu kommt der Megatrend Urbanisierung, der dazu führt, dass speziell in Metropolregionen Wohnimmobilien auch künftig verstärkt nachgefragt werden.

Der Living + Working greift genau solche Trends auf. Verändern sich diese Trends durch die aktuelle Wirtschaftskrise?

Kurz- und mittelfristig werden die wirtschaftlichen Verwerfungen aus der Corona-Krise sicher nicht auf die großen Trends der gesellschaftlichen Entwicklung einwirken. Sozioökonomische Veränderungen hinsichtlich des Wohnverhaltens oder bezüglich der Effekte aus Überalterung betreffen eine große Anzahl von Menschen. Sie sind daher nicht so leicht umkehrbar.

Wie schätzen Sie das aktuelle Marktumfeld ein? Gibt es auch weiter interessante Investitionsmöglichkeiten?

Ja, auf jeden Fall. Aber diese zu identifizieren erfordert ein Höchstmaß an professioneller Aufstellung. Aktuell haben wir acht bis zehn Deals in der Pipeline.

Inwieweit haben die vorübergehenden Einschränkungen der vergangenen Wochen Ihre Arbeit als Fondsmanager beeinflusst?

Besichtigungen und Außentermine konnte ich während des Lockdowns natürlich nicht wahrnehmen. Einen Teil meiner Aufgaben ließ sich gut auch im Homeoffice erledigen, genauso wie der Austausch mit dem Team oder externen Partnern. Insgesamt war die Zeit jedoch keine Zeit größeren Stillstands, wir haben das Transaktionsgeschäft so gut es ging dennoch weiterverfolgt und können daher jetzt auch sofort wieder loslegen.

 

Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.

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