Im Gespräch mit Walter Seul, Fondsmanager des Swiss Life Living + Working

Die Investitionen des Swiss Life Living + Working sind langfristig geplant und auf wirtschaftliche Veränderungen ausgerichtet.

"Gesundheitsimmobilien sind lukrativ und bieten eine hohe Investitionssicherheit."

Der Swiss Life Living + Working setzt u. a. auf das Segment Gesundheitsimmobilien. Welche Immobilien umfasst dieses Segment konkret?

Zu diesem Sektor gehören betreutes Wohnen, Senioren-Wohnheime und Pflegeeinrichtungen. Aber auch Ärztehäuser, Medizinische Versorgungszentren inkl. angeschlossenen Bereichen wie Physiotherapie und Massagepraxen oder nachgelagertem Einzelhandel, wie z. B. Apotheken, Sanitätshäusern oder orthopädischen Fachgeschäften. Eine klare Grenze ziehen wir dort, wo die Nutzung krankenhausähnlich ist und damit eine Spezialimmobilie erforderlich wird. Dort investieren wir nicht.

Was steckt hinter dem Investitionsansatz in Gesundheitsimmobilien?

Der enorme und weiter steigende Bedarf nach Gesundheitsimmobilien ist eine Folge des Megatrends Demographie – die Menschen werden älter und wollen länger selbstbestimmt leben. Entsprechend werden seniorentaugliche Wohnformen und gesundheitliche Vorsorgeeinrichtungen in steigendem Maße nachgefragt. Im Gegensatz zu anderen Immobilienarten richtet sich die Nachfrage hier weniger nach der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung aus, sondern nach besagten demographischen Parametern.

Was sind die Vorteile von Gesundheitsimmobilien für die Anleger des Living + Working?

Damit ist die Entwicklung besser vorhersehbar, ganz bestimmt im Hinblick auf kurz- bis mittelfristige Zeiträume. Aber eben auch besser in der langfristigen Betrachtung der verschiedenen Asset-Klassen. Demographisch bedingte Entwicklungen lassen sich kaum innerhalb einer Generation umkehren. Und alleine innerhalb einer Generation beträgt der Betrachtungshorizont schon 20 bis 25 Jahre. Wir reden also über eine nachhaltige Nachfrage mit einem bereits jetzt weitgehend feststehenden Bedarf nach Gesundheitsimmobilien, insbesondere im Bereich „altersgerechtes Wohnen“. Damit haben wir ein hohes Maß an Investitionssicherheit.

Sind Gesundheitsimmobilien im Living + Working stärker im Fokus als bspw. Büros?

Nein, wir gewichten alle 4 Nutzungsarten, Gesundheitsimmobilien, Wohnen sowie Büro und Einzelhandel gleich stark. Dennoch spielen Sie aufgrund der bereits erwähnten langfristigen Orientierung natürlich eine besondere Rolle.

Welche Rolle spielen spezielle Wohnimmobilien-Konzepte, wie Boardinghäuser oder Mikroapartments, bislang in Ihrem Immobilien-Portfolio?

Wohnimmobilien werden einen guten Anteil am Gesamtportfolio haben. Gemeinsam mit den Gesundheitsimmobilien werden sie mit 50 % den „Living-Anteil“ am Gesamtportfolio ausmachen. Aktuell planen wir in der Tat Investitionen im Bereich Boardinghäuser und Mikro-Apartments. Wir sind allerdings sehr wählerisch, das hat vor allem mit unseren anspruchsvollen Auswahlkriterien zu tun. Wir untersuchen im Rahmen der Ankaufs-Analyse den Bedarf am Standort sowie die Qualität der Vermietungskonzepte und des Betreibers. Dabei suchen wir insbesondere in Städten mit einem hohen Anteil von Singles, die in der Regel sehr flexibel bei der geografischen Job-Auswahl sind. Auch Städte mit einem hohen Studentenanteil haben wir im Fokus.

Sehen Sie im Büro-Segment oder auch im Einzelhandel spezielle Trends, die Einfluss auf die Auswahl weiterer Immobilien für den Living + Working haben?

Ja, dazu zählen bspw. Coworking-Büroimmobilien, speziell in Städten mit einem hohen Gründeranteil oder auch vielen Berater- und Projektarbeitsplätzen, die über den Tag verteilt ganz unterschiedliche Arbeitsumgebungen benötigen. Im Einzelhandelsbereich setzen wir nach wie vor auf Immobilien-Konzepte, die weitestgehend unbeeinträchtigt von dem Einfluss des Internethandels bleiben werden. Dazu zählen insbesondere Nahversorgungszentren. Ob sich aus dem Flächenbedarf, den der fortschreitende Internethandel selbst generiert, auch Optionen für den Swiss Life Living and Working ergeben, behalten wir genau im Blick.

 

Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.

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