Im Gespräch mit Walter Seul, Fondsmanager des Swiss Life Living + Working «Lebensmittel und eine Wohnung brauchen alle Menschen. Deshalb sind unsere Fondserträge erstaunlich stabil.»

07.04.2021

Die Pandemie begleitet uns seit einem Jahr. Inwieweit ist der Living+ Working davon betroffen?
Der Living + Working ist kaum betroffen, sprich wir haben dank der Nutzungsarten im Fonds aktuell nur wenige Vermietungsprobleme. Bis jetzt haben wir nur bei einem Objekt mit unterschiedlichen Nutzungen im Hotel-Anteil eine – gemessen an der Gesamtmiete des Fonds – relevante Mietstundung eines einzelnen Mieters.

Warum kommt der Fonds zumindest bis jetzt so gut durch die Wirtschaftskrise?
Das liegt vor allem an der Zusammensetzung der Nutzungsarten bei den Fondsimmobilien. Die Fondsstrategie ist seit dem Fondsstart an den Megatrends unserer Zeit, wie der demografischen Entwicklung, der Urbanisierung oder auch der Digitalisierung ausgerichtet. Genau diese wertstabile Investitionsausrichtung macht sich jetzt in der ersten Feuertaufe bezahlt, auch wenn natürlich keiner von uns bei der Fondsauflage Ende 2016 an eine Pandemie dachte.

Wie wirkt sich der Nutzungsartenmix konkret aus?
Alleine die Hälfte, sprich der Living-Anteil, besteht aus Wohn- und Gesundheitsimmobilien. Die Nachfragen nach diesen Flächen läuft nahezu komplett konjunkturunabhängig, gewohnt wird praktisch immer und dadurch ist dieser Portfolio-Anteil sehr krisenresistent.

Und wie sieht es im Working-Anteil des Fonds aus?
Dort setzen wir mit Blick auf Einzelhandelsimmobilien vor allem auf Nahversorgungszentren mit Lebensmittel-Schwerpunkt. Da der klassische Nahversorgungsteil in unserem Einzelhandelsportfolio überwiegt, halten sich auch in dieser Assetklasse die Mietstundungen bezogen auf die Gesamtmiete des Fonds stark in Grenzen. Beim Thema Büroimmobilien haben wir uns früh dafür entschieden, ausschließlich auf moderne Konzepte mit den Voraussetzungen zur Realisierung neuer und vor allem flexibler Arbeitswelten, attraktiven Sozial- und Kommunikationsbereichen und innovativer Digitalisierung der Flächen zu setzen.

Sind der Ankauf und die Vermietung schwieriger geworden?
Wir sind gleich mit zwei erfolgreichen Transaktionen für den Living + Working ins neue Jahr gestartet. Wir haben derzeit noch einige weitere, sehr gute Objekte in der Pipeline. Allerdings muss ich zugeben, dass die Luft durch die enorme Nachfrage nach guten Immobilien dünn ist. Wir sind hier klar im Vorteil, als einer der größten Immobilien-Investoren in Europa mit unseren zahlreichen Niederlassungen in vielen wichtigen Immobilienmärkten. Alleine in Deutschland haben wir 10 Niederlassungen. Das hilft uns bei der Identifikation guter Objekte, auch in der zweiten Reihe und kleineren Städten. Denn das ist ein weiterer Vorteil unserer Anlagestrategie, dass wir seit der Fondsauflage ganz bewusst auch in Regionalzentren und Mittelstädte investieren.

Welche anderen Aspekte haben Sie neben der Wirtschaftskrise aktuell noch im Blick?
Wir schauen uns langfristig nach guten Immobilieninvestitionsmöglichkeiten um. Schließlich geht es um die Immobilien der Zukunft, die auf den langanhaltenden Megatrends unserer Zeit aufbauen. Insofern analysieren wir auch Möglichkeiten in weniger bekannte Nutzungsarten zu investieren, wie beispielsweise innerstädtische Logistikimmobilien für die Anlieferung auf dem letzten Kilometer, sogenannte „Last-Mile-Distribution-Immobilien“. Eine Herausforderung ist dabei auch die nach wie vor hohe Liquidität im Fonds. Die Liquiditätsquote drückt in Zeiten negativer Zinsen auf die Performance. Hier zeigt sich die Kehrseite der Attraktivität unseres Konzeptes: Die Suche nach den richtigen Immobilien für unsere Fondsstrategie reduziert die Umschlaggeschwindigkeit, was sich bei konstant gutem Produktabsatz in einer zu hohen Liquiditätsquote niederschlägt.

Welche Immobilienankäufe haben Sie derzeit konkret in Bearbeitung?
Wir arbeiten aktuell an der Akquisition einer Nahversorgungsimmobilie in Thüringen, einer Wohn- und Gesundheitsimmobilie in Frankreich, einem Wohngebäude in Wien und mehreren Wohngebäuden in Dänemark und den Niederlanden. Insofern werden die nächsten guten Investitionen für den Living + Working voraussichtlich nicht lange auf sich warten lassen. 

Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.

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