Zur Feststellung des Anteilwertes müssen Offene Immobilienfonds nach deutschem Recht regelmäßig ihre Fondsimmobilien bewerten lassen. Schließlich machen sie in den überwiegenden Teil aller Vermögensgegenstände neben beispielsweise den Liquiditätsanlagen aus. Doch wie erfolgt eine solche Immobilienbewertung genau?

Zunächst gilt, dass die Fondsgesellschaft beim Swiss Life Living + Working mindestens zwei öffentlich vereidigte externe Immobilienbewerter für jede Fondsimmobilie bestellt. Wobei die Bewerter nur längstens drei Jahre für den Fonds aktiv sein und ihre Einnahmen durch die jeweiligen Bewertungen für einen Fonds maximal 30 Prozent betragen dürfen. Damit sind die fachliche Expertise und die faktische Unabhängigkeit der Bewertung sichergestellt. Die Bewertung jeder Fondsimmobilie erfolgt mindestens einmal im Quartal.

Dabei werden die Bewertungen nicht nur für die bereits im Liegenschaftsvermögen befindlichen Immobilien, sondern bereits im Rahmen des Ankaufsprozesses durchgeführt.

Bei der Wertfestsetzung ist die Bewertung wiederum an gesetzliche Vorlagen gebunden. Im Regelfall wird der sogenannte Verkehrswert anhand des Ertragswertverfahrens ermittelt. Anders als beispielsweise beim privaten Immobilieneigentum spielen hier nicht die reinen Sachwerte bzw. Erstehungskosten die Hauptrolle, sondern die mit der Immobilie erzielten und zu erzielenden Einnahmen. Deshalb spricht man in diesem Fall auch vom Ertragswertverfahren, welches auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung erfolgt.

Beim Ertragswertverfahren werden die marktüblichen Mieterträge zugrunde gelegt. Diese Bruttoeinnahmen werden dann um die Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt und man erhält die Nettomieteinnahmen. Der Ertragswert ergibt sich dann durch die Multiplikation der Nettomieteinnahmen mit dem Bewertungsfaktor, der die Lage, den Gebäudezustand und die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Weitere besondere Faktoren können dann zu Auf- oder Abschlägen führen.

In der Summe erhält die Fondsgesellschaft so eine sehr realistische Bewertung der Fondsobjekte und vor allem der Anleger einen soliden Überblick zum Wert des Immobilienanteiles im Fonds. International betrachtet ist dieses deutsche System der Bewertung von Fondsimmobilien sehr aufwendig, andererseits zählt es mit zu den besten und verlässlichsten Immobilienbewertungsvorgaben weltweit.