Wissenswertes

Baulandmangel – schlecht für Mieter, gut für Investoren

Dr. Andri Eglitis, verantwortlich für Research bei Swiss Life Asset Managers nimmt die Angebotsknappheit am Immobilienmarkt unter die Lupe.

 

Steigende Mieten und Kaufpreise kennzeichnen die Immobilienmärkte. Nicht nur Wohnraum, sondern auch Flächen für Büro- oder Logistikimmobilien sind in vielen Städten knapp geworden. Rein marktwirtschaftlich wäre die Lösung einfach: die Ausweitung von Bauland. Doch dagegen stehen häufig Politik und Gesellschaft.

Viele Städte und Gemeinden haben in den letzten Jahren nicht mehr genutzte Liegenschaften von Industrie, Militär oder Bahn in Bauland umgewandelt, doch stehen diese Reserven heute nur noch eingeschränkt zur Verfügung. Sowohl die Nutzung innerstädtischer Potentiale durch Verdichtung oder Aufstockung von Gebäuden als auch die Ausweisung komplett neuer Baugebiete am Stadtrand unterliegen hingegen zahlreichen Restriktionen: So bestehen zahlreiche rechtliche Vorgaben, wie z.B. im Planungs- und Umweltrecht, aber auch das Nachhaltigkeitsziel der Bundesregierung, den Flächenverbrauch bis 2020 auf 30 ha pro Tag zu reduzieren und bis 2050 auf Netto-Null zurückzufahren (2015 ca. 60 ha), schränkt die Bewegungsfreiheit ein. In der Praxis fehlen zudem häufig die Personalkapazitäten in den Baubehörden, um die notwendige Zahl von Maßnahmen einzuleiten. Darüber hinaus reagieren Anwohner gegen viele Bauvorhaben mit – bei Politik und Verwaltung gefürchtetem– Widerstand, wodurch Verfahren in die Länge gezogen oder Projekte eingestellt werden. Und letztlich ist in Zeiten stetig steigender Baulandpreise die Bereitschaft von Eigentümern gering, Flächen zu verkaufen. Im Ergebnis tun sich viele Kommunen schwer, die notwendigen Maßnahmen umzusetzen.

Es geht jedoch auch anders: In Freiburg wurde Anfang 2019 mit einem Bürgerentscheid beschlossen, einen neuen Stadtteil mit ca. 6.500 Wohnungen und damit für rund 15.000 Bewohner zu errichten. Für die 230.000-Einwohner-Stadt ist dies eine erhebliche Erweiterung der Kapazitäten und Entlastung für den Wohnungsmarkt. In Hamburg gingen Senat und Wohnungswirtschaft bereits 2011 das „Bündnis für das Wohnen“ ein, um vor allem durch Innenentwicklung den Wohnungsbau deutlich auf jährlich 10.000 Wohnungen zu steigern. Das Ergebnis zeigt sich in den letzten Jahren: Hamburg ist die deutsche Metropole mit dem geringsten Anstieg der Mieten.

Trotz einer steigenden Zahl von Projekten ist davon auszugehen, dass Grundstücke in den Metropolregionen und vielen weiteren Groß- und Mittelstädten auf absehbare Zeit knapp bleiben werden. Für Mieter bleiben damit die finanziellen Belastungen hoch, während Eigentümer und Investoren von dieser Situation durch weiter steigende Mieten profitieren.

Zu den aktuellen Trends am Immobilienmarkt, u.a. dem knappen Angebot, gibt das „Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2019“ einen guten Überblick. Den zugehörigen Link finden Sie am Ende der Seite.

Fotonachweis: Unsplash

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