Im Gespräch mit Walter Seul, Coworking

„Coworking ist eine zukunftsfähige Investition.”

Coworking ist mehr als nur Gemeinschaftsbüros mit Lounge-Areal. Es steht für einen dauerhaft erfolgversprechenden Trend und ist auch fürs Fondsportfolio durchaus vorteilhaft.

Coworking ist zurzeit in aller Munde. Was unterscheidet es von flexiblen Büroangeboten, wie sie bspw. der Business Center-Betreiber REGUS seit Jahren vermarktet?

Beides betrifft das Angebot von Räumlichkeiten und Dienstleistungen in einem Objekt an Mieter, denen es im Kern auf ein Maximum an Flexibilität und Bedürfnisorientierung ankommt. Arbeitsplätze für ein paar Stunden, Tage, Wochen oder Monate mit einem frei wählbaren Paket bzgl. der gewünschten Infrastruktur anmieten zu können, ist das Mittel zum Zweck. Regus ist damit seit 1989 am Markt erfolgreich, der Begriff „Coworking“ verbreitet sich hingegen in Europa erst seit einigen Jahren. Im Gegensatz zu klassischen Kurzzeit-Bürolösungen zählen beim Coworking zudem noch Dinge wie das Arbeitsumfeld, die Atmosphäre, das urbane Ambiente im und um das Objekt – Coworker sind quasi für bestimmte Zeit Teil einer Community.

Woher kommt die Idee des Coworkings?

Coworking definiert sich im Kern durch drei wesentliche Komponenten, die jede für sich bereits seit Jahrzehnten existiert. Es gibt schon seit langer Zeit Gemeinschaftsbüros oder Ärztehäuser, also Konzepte zur Erzielung von Synergieeffekten in punkto Infrastruktur, Personal etc. Gleiches gilt hinsichtlich kurzer- oder mittelfristiger Laufzeiten für Büromietverträge, z.B. für Projektgruppen. Und die dritte Komponente, nämlich die sich verändernde Arbeitswelt infolge der Digitalisierung ist ebenfalls nicht neu. Unternehmen hinterfragen nicht erst seit es Coworking gibt, ob jede Arbeitskraft wirklich auch noch einen jeweils eigenen Schreibtischarbeitsplatz braucht. Es ist die Verbindung dieser drei Elemente, die Coworking ausmachen.

Welche Lage ist für Coworking-Objekte wichtig?

Hierfür kommen nur zentrale Geschäftslagen in Metropolen in Frage, insbesondere in Städten mit einem großen Branchen-Anteil in den Bereichen Digitalisierung und Innovationen wie in Deutschland bspw. Berlin, Frankfurt, Hamburg und München oder in europäischen Metropolen wie Amsterdam, London oder Paris. Letztlich muss bei jedem Objekt immer genau geprüft werden, ob Coworking an dem jeweiligen Standort wirklich Sinn macht. Die Unternehmen, die es nutzen, wollen mittendrin sein, am Puls des Geschehens. Da spielt auch das Wirtschaftsgefüge der Stadt eine wichtige Rolle, also wo sind z.B. viele Handelsunternehmen ansässig, Unternehmen, die stark auf Projektarbeit fokussiert sind oder auch Start-ups. An klassischen Industriestandorten wird Coworking eher nicht funktionieren. Und das Ambiente im und um das Objekt selbst müssen auch stimmen, also genügend Raum für Inspiration, Kreativität und Individualität bieten.

Warum sind solche Coworking-Objekte für Anleger des Living + Working interessant?

Wir nehmen neben der Lage und der Nachfragesituation am Standort auch die Qualität des jeweiligen Betreibers sehr genau unter die Lupe. Stimmen die Standards, die Laufzeiten, die Ausstattung etc. sind die Unwägbarkeiten aus Investorensicht nicht sonderlich größer als bei klassischen Büroobjekten. Häufig handelt es sich ja um Objekte, die bereits vorher als Büroobjekte genutzt wurden. Man hätte also selbst im Falle eines Betreiberausfalls noch immer eine Büroimmobilie und nicht etwa eine Spezialimmobilie, die im Vergleich dazu weit risikobehafteter wäre. Die Mietlaufzeiten sind im Übrigen länger als bei klassischen Büros, i.d.R. 10-15 Jahre. Bei klassischen Büros sind es eher 5-7 Jahre.

Worin liegen die Vorteile im Gegensatz zum klassischen Bürokomplex?

Aufgrund der längeren Mietvertragslaufzeiten ergibt sich eine sehr stetige Ertragslage. Zudem ist Coworking ein dauerhafter Trend und sichert damit die Zukunftsfähigkeit der Investition.

Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.