Blick auf den Investmentmarkt

350 Basispunkte - die Differenz zwischen der Spitzenrendite für Büroimmobilien von gut 3 % im Durchschnitt der Top-7-Märkte und -0,4 % für 10-jährige Bundesanleihen treibt den Investmentmarkt in Deutschland. Aber auch die Fundamentaldaten an den Vermietungsmärkten zeigen sich robust.

Die Nachfrage der Investoren nach Gewerbe- wie Wohnimmobilien blieb auch in den ersten Monaten 2019 hoch. Der Mangel an Angebot hemmt jedoch die Märkte, wodurch die Ergebnisse für das erste Halbjahr verhaltender ausfallen als ein Jahr zuvor. Nach Analysen des Beratungshauses CBRE erwarben institutionelle Investoren Objekte für 30,3 Mrd. EUR und damit rund 18 % weniger als im Vorjahreszeitraum (36,9 Mrd. EUR). Dafür war in erheblichem Maße der Wohnsektor (-40 %) aufgrund fehlender Portfoliotransaktionen verantwortlich.

Für den Rückgang der Marktliquidität lassen sich einfache Gründe finden: Das Volumen des investierbaren Bestands geht in die Hunderte Milliarden Euro, ist jedoch begrenzt und gerade langfristige Bestandshalter sind kaum bereit, die Core-Immobilien, die sie im Laufe des aktuellen Marktzyklus erworben haben, zu verkaufen – Stichwort Anlagealternative. Das Angebot wird gespeist durch Projektentwicklungen oder Sanierungen, aber auch Verkäufe durch Portfoliobereinigungen oder die Neuausrichtung von Unternehmen oder Investmentvehikeln. Damit zeigt sich eine zunehmende Spreizung des Angebots zwischen hochwertigen und hochpreisigen Objekten einerseits und schlechteren Lage- und Objektqualitäten andererseits, während das Segment mittlerer Qualität, Größe und Preise stark ausgedünnt ist.

Die Ankaufsrenditen sind im ersten Halbjahr 2019 weitgehend stabil geblieben. Im Bürosektor haben sich die Spitzenrenditen in den Top-7-Märkten bei ca. 3 % eingependelt. Die robuste Nachfrage nach Büroflächen bei gleichzeitig knappem Angebot treibt die Büromieten wie den letzten Jahren an und untermauert die getätigten Investments. Dagegen mischt der Onlinehandel Handels- und Logistikmärkte auf: Die Preise für Logistikimmobilien, gerade jene im urbanen Raum für die Belieferung der Endkunden, legten in den ersten Monaten 2019 weiter zu, während die Preise für Shopping Center leicht nachgaben. Die Preise für Fachmarktzentren bleiben im Aufwärtstrend, da diese in geringem Wettbewerb mit dem Onlinehandel stehen.

Die Preise können im Jahresverlauf 2019 in einigen Marktsegmenten weiter ansteigen, wozu die Aussichten auf Zinssenkungen in den USA und eine anhaltend lockere Geldpolitik der EZB beitragen. Solche Maßnahmen sind jedoch im Kontext mit einer stärkeren Eintrübung der Konjunktur zu sehen, wovon auch die Vermietungsmärkte betroffen wären. Auf dauerhaften Sonnenschein sollten sich Investoren nicht einstellen.

Aktuelle Entwicklungen und die Sicht von Swiss Life Asset Managers auf Konjunktur und Immobilienmärkte können Sie in den Publikationen von Economic Research verfolgen.

Fotonachweis: Unsplash

Ein Gastbeitrag von Dr. Andri Eglitis; Leiter des Immobilienmarkt-Research Deutschland bei Swiss Life Asset Managers.

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